Wer als Wohnungsunternehmen, Immobilienfonds oder Facility-Management-Dienstleister mehrere Dutzend oder gar hunderte Gebäude mit Wärmedämmverbundsystem verwaltet, steht vor einer anderen Herausforderung als der einzelne Eigentümer eines Mehrfamilienhauses: Es geht nicht mehr um die Prüfung einer einzelnen Fassade, sondern um eine systematische, vergleichbare Bestandsdokumentation über ein ganzes Portfolio hinweg. Eine Drohnenbefliegung lässt sich für diesen Maßstab deutlich effizienter organisieren als eine klassische Vor-Ort-Begehung mit Gerüst oder Hebebühne je Gebäude. Das Mengenproblem großer Bestände Bei einem einzelnen Gebäude lässt sich eine Fassadenprüfung noch mit vertretbarem Aufwand über ein Gerüst oder eine Hebebühne organisieren. Bei einem Portfolio aus mehreren Dutzend Gebäuden skaliert dieser Aufwand jedoch linear mit – Gerüstkosten von laut Anbieterangaben grob 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche summieren sich bei großen Beständen schnell auf erhebliche Beträge, noch bevor überhaupt eine Aussage über den tatsächlichen Zustand vorliegt. Eine Drohnenbefliegung benötigt dagegen keine feste Installation am Gebäude und lässt sich von Objekt zu Objekt vergleichsweise schnell wiederholen, was sie für die Ersterfassung großer Bestände wirtschaftlich attraktiv macht. Ein weiterer Effekt kommt bei großen Beständen hinzu: Anders als bei Gerüst oder Hebebühne, die je Gebäude neu auf- und abgebaut werden müssen, lässt sich eine Drohnenbefliegung über mehrere benachbarte oder ähnlich aufgebaute Objekte hinweg organisatorisch bündeln. Anfahrt, Planung des Flugraums und ein Teil der Auswertungslogik – etwa die Kategorisierung der Schadensbilder – lassen sich über mehrere Gebäude hinweg wiederverwenden, was den Aufwand pro Einzelobjekt mit wachsender Bestandsgröße tendenziell senkt. Diese Einschätzung beruht auf allgemeiner organisatorischer Logik, nicht auf einer belegten Kostenstudie. Was eine Bestandsdokumentation leisten muss Für ein Portfolio reicht eine einmalige, unstrukturierte Bildersammlung nicht aus. Eine belastbare Bestandsdokumentation sollte mehrere Anforderungen erfüllen: Jede Aufnahme muss eindeutig einem Gebäude und einer Fassadenseite zuzuordnen sein, die Erfassung sollte nach einem einheitlichen Standard erfolgen, damit einzelne Objekte untereinander vergleichbar bleiben, und die Auffälligkeiten – Risse, Hohlstellen-Verdachtsbereiche, Algenbefall, Dübelabzeichnungen – sollten nach einem einheitlichen Schema kategorisiert werden. Nur so lässt sich aus den Einzelergebnissen später eine portfolioweite Auswertung ableiten, etwa welche Gebäude oder Baujahrgänge besonders häufig bestimmte Schadensbilder zeigen. RGB und Thermografie im Erfassungsmaßstab Wie bei der Einzelgebäudeprüfung kommen auch hier zwei Aufnahmeverfahren zum Einsatz: die hochauflösende RGB-Fotografie zur flächendeckenden Dokumentation von Rissen, Verfärbungen und Bewuchs, sowie die Thermografie zur Erkennung thermischer Auffälligkeiten wie Dübelabzeichnungen oder möglicher Wärmebrücken. Die Thermografie bleibt dabei, wie bei jeder Anwendung, ein qualitatives Verfahren nach DIN EN ISO 6781-1:2023 – sie liefert keine quantitative U-Wert-Berechnung, sondern zeigt relative Temperaturunterschiede auf der Oberfläche. Für einen Portfolioüberblick ist diese qualitative Einordnung ausreichend, um Prioritäten zu setzen; für eine detaillierte energetische Bewertung einzelner Gebäude bleibt eine vertiefte Untersuchung erforderlich. Wichtig für die portfolioweite Auswertung ist, dass beide Aufnahmearten über alle Objekte hinweg unter vergleichbaren Bedingungen entstehen – unterschiedliche Kameratechnik oder stark abweichende Witterungsverhältnisse zwischen einzelnen Befliegungen würden die Vergleichbarkeit der Ergebnisse innerhalb des Portfolios einschränken. Von der Einzelaufnahme zur Portfolioübersicht Der eigentliche Mehrwert einer systematischen Bestandsdokumentation entsteht, wenn die Ergebnisse mehrerer Gebäude zusammengeführt werden. Statt einzelner, isolierter Prüfberichte entsteht eine Übersicht, die zeigt, welche Objekte im Portfolio den größten Instandhaltungsbedarf haben, welche Schadensbilder gehäuft auftreten und wo sich Sanierungsmaßnahmen bündeln lassen – etwa weil mehrere benachbarte Gebäude ähnliche Baujahre, Bauweisen oder Fassadenorientierungen haben und dadurch vergleichbare Schwachstellen zeigen. Diese Priorisierung ist besonders bei begrenzten Sanierungsbudgets relevant, wenn nicht alle Objekte gleichzeitig saniert werden können. Georeferenzierung als Grundlage Damit eine Bestandsdokumentation über Jahre nutzbar bleibt, sollte jede Aufnahme georeferenziert und eindeutig dem jeweiligen Gebäudeteil zugeordnet sein. Das erlaubt es, spätere Befliegungen – etwa im Rahmen eines mehrjährigen Monitorings – mit dem ursprünglichen Bestand zu vergleichen und Veränderungen nachzuvollziehen. Eine Bestandsdokumentation ist damit nicht nur eine einmalige Momentaufnahme, sondern im besten Fall der Startpunkt einer kontinuierlichen Datenbasis für das gesamte Portfolio. Typische Auftraggeber und ihr Interesse Die Anforderungen an eine Bestandsdokumentation unterscheiden sich je nach Auftraggeber. Ein Wohnungsunternehmen mit eigenem Bestand ist in erster Linie an einer verlässlichen Grundlage für die mittelfristige Instandhaltungs- und Sanierungsplanung interessiert – oft über mehrere Jahre und Budgetzyklen hinweg. Ein Immobilienfonds, der Objekte hält, um sie zu verwalten oder perspektivisch zu veräußern, benötigt eine Dokumentation zusätzlich als belastbaren Nachweis des Gebäudezustands gegenüber Investoren oder im Rahmen einer technischen Prüfung vor einem Verkauf. Ein Facility-Management-Dienstleister wiederum, der im Auftrag Dritter für mehrere Objekte verantwortlich ist, braucht die Bestandsdokumentation vor allem als Arbeitsgrundlage für die eigene operative Planung. In allen drei Fällen ist die zugrunde liegende technische Erfassung ähnlich, der Nutzen der Auswertung unterscheidet sich jedoch je nach Perspektive. Grenzen und Einordnung Auch im großen Maßstab bleibt eine Drohnenbefliegung ein Diagnoseinstrument, kein Ersatz für eine bautechnische Begutachtung. Hohlstellen etwa lassen sich nur indirekt über Oberflächenauffälligkeiten oder thermografische Muster eingrenzen, eine abschließende Bestätigung erfordert weiterhin eine Prüfung vor Ort. Für ein großes Portfolio bedeutet das: Die Drohnenbefliegung liefert die flächendeckende Vorauswahl, auf deren Grundlage anschließend gezielt einzelne, auffällige Gebäude oder Bereiche vertieft geprüft werden. Für gewerbliche Bestandshalter kommt ein zusätzlicher Aspekt hinzu: Auch bei einem großen Portfolio bleibt die allgemeine, aus § 823 Abs. 1 BGB abgeleitete Verkehrssicherungspflicht bestehen; nach ständiger Rechtsprechung trifft den Eigentümer im Schadensfall regelmäßig eine sekundäre Darlegungslast zu den getroffenen Sicherungsmaßnahmen. Eine systematische, dokumentierte Bestandsdokumentation ist deshalb nicht nur ein betriebswirtschaftliches, sondern auch ein rechtlich relevantes Instrument – insbesondere bei Objekten mit direktem Publikumsverkehr an der Fassade.

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PSCoat ist ein Produkt der Zurynski, Oezdogan & Co GmbH; dieselbe Firma betreibt auch diese Seite, weshalb der folgende Absatz als Eigenwerbung zu lesen ist, nicht als unabhängige Marktbewertung. Für Bestandshalter, die nach der Auswertung einer Drohnenbefliegung über die eigentliche Sanierungsmaßnahme entscheiden: PSCoat wird als Beschichtung unmittelbar auf die vorhandene Fassade oder das Dach aufgetragen, ohne den mehrlagigen Aufbau eines klassischen WDVS. Ob diese Bauweise für ein konkretes Portfolio passt, hängt vom Einzelfall ab und wird hier bewusst nicht pauschal bewertet.

Herstellerangaben zu PSCoat liefert die Produktseite von PowerSmartCoat.

Grundlage der Angaben Kostenangaben zu Gerüsten sind Anbieterangaben, keine amtlich geprüften Werte. Normengrundlage der Thermografie (DIN EN ISO 6781-1:2023) und ihr qualitativer Charakter sind recherchiert und belegt. Die Aussagen zu Effizienzvorteilen der Drohnenbefliegung gegenüber vollständiger Einrüstung bei großen Beständen sind eine plausible, aus den recherchierten Kostenangaben abgeleitete Einordnung, kein direkter Feldvergleich. Schadensbilder und ihre indirekte Erkennbarkeit (insbesondere Hohlstellen) entsprechen dem recherchierten WDVS-Fachwissen. Die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 Abs. 1 BGB und die sekundäre Darlegungslast des Eigentümers beruhen auf ständiger BGH-Rechtsprechung, nicht auf einer expliziten Beweislastregel im Gesetzestext.